之所以有這篇文章是因為在看了房市命運大不同 台灣德國兩樣情的影片後, 我試著分析, 到底差異有多大, 不分析還好, 一分析才發現, 原來有土斯有財這件事對商人有差異, 對家庭來說這根本是錯誤的觀念. 因為商人懂得財務槓桿, 對於資產有處分的觀念, 但對家庭來說, 一間房子是一個家庭的依靠, 30年後除非孩子賺錢買房子了, 否則這間房子就是一直傳承下去. 我試著盡可能寫實的分析買房和租房子的差異.
甲跟乙是鄰居, 相同年齡(30歲), 家庭背景也一樣, 關於房地產(同棟大樓, 相同大小), 一個用買的, 一個用租的, 我們來看看他們未來30年的人生會有甚麼差別? 其中假設甲的貸款條件是用現在相當優惠的利率2.164%貸款30年.
購屋計畫:
甲: 夫妻兩人辛苦存款5年後存下300萬後便用1,530萬買一間房子(貸款1,230萬分360個月則每月要繳交46,479), 住在11樓(不含車位, 管理費, 稅金).
乙: 夫妻兩人辛苦存款5年後, 存下300萬做為未來20年的代步車基金, 且代步車都用中古的BMW or Benz代步, 除此之外, 以每個月2.8萬租一間房子, 住在跟甲同棟同大小的13樓, 每月租金2.8萬(含車位和管理費和稅金). 關於代步車的規劃以購入價格限制在70萬-80萬, 每年維護費8萬(2萬稅金+2萬保養+4萬油錢).
30年的生活:
於是甲每月過著每月入不敷出的生活, 需要省吃儉用. 如果沒有省吃儉用, 30年後他將負債123萬. 如果甲想要過著有房子又沒有負債, 那麼他的長輩至少得給他200萬, 如此一來他每年只能存下2萬塊. 而30年後幾乎失去了工作能力, 存款增加能力有限, 除非賣掉房子, 否則甲30年後只有負債.
乙則是每天過著開雙B的生活, 每月還有2.2萬的存款, 30年後乙的存款是792萬.
除非甲把房子賣了, 否則甲跟乙30年後的現金差異是792-(-123)=915萬.
915萬能幹嘛? 假設每年花10萬旅遊, 30年之後還有615萬…, 有生之年假設還有20年, 每個月可以花2.5萬.
但真正的問題是台灣的房屋因為供需失衡, 加上中西方對房地產觀念差異, 房屋不合理漲價. 過去相同大小, 位置的房子, 不到現在價格的1/2, 租金比現在少個20%那就完全不一樣了. 除非現在的房價能夠回復到8年前的水準(跟德國一樣十年漲幅1%), 那麼買房子的確是比較正確的選擇.(差異如下表)
由此知可, 現在台灣房價進入了非常不合理的價格, 有誰會用盡心力耗費積蓄來買房子呢? 否則現在的房價並不是一般中產階級可以購入的, 除非商人炒作, 如果你已經知道了, 然後呢?
4 則留言:
如果台灣房價和德國房價一樣漲幅是十年1%,那30年後的賣價就不應該是1200萬,對嗎?
可大家在意的是房子30年後不止值1200W, 大家都預期他會漲到2400W甚至更高, 才會拼了命的買,再來是通膨, 如果假設是溫和一年4%, 30年後1000W的有形資產,漲了不會只有兩倍, 所以我覺得這些假設的前提是, 房產漲幅不大, 甚至跌, 再來是現今的房價炒得比通膨還誇張數倍, 住是人民基本的保障, 政府還是應該透過正常的政策來管控漲幅,不應該讓基本保障變成投資炒作的工具, 股票可以炒, 但炒房價對彈丸之地的台灣,真的是一項很大的問題...而且說實話, 要台灣人民大家像德國都轉換觀念由買變成租...其實有一定的難度...除非房價長期沒有上漲的動力, 租才可以變成一項正常家庭的選擇...等到真的可以有資金才會去買房...
土地是人民生存的基本需求，好地點價錢當然會高，但是過分炒作等於是掌控別人的生命，房價還是應該利用有效的政策配合通膨作管理，讓想花錢的人民與想將房子當存筒的人都能安穩的生活
其實大家想的都沒錯，而我認為建商就是知道消費者心理，所以肆無忌憚的拉抬房價，但有三件事情可以在想一想。
第一，你永遠不知道20年後是漲還是跌。
第二，二十年後，甲跟乙所住的房子並沒有差異。
第三，各位覺得甲在二十年後會不會賣掉他辛辛苦苦付了20年貸款的房子？
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