奢侈稅一出，投資客恐聞風而逃

是甚麼讓豪宅帝寶難得低頭，罕見地破格降價1,200萬，總價從5.8億減為5.58億求售。

由財政部研擬，俗稱奢侈稅的「特種貨物及勞務稅條例」草案，可望在三月底通過立法，最快於今年七月一日正式實施。這是繼去年6月央行宣布升息半碼，以及選擇性信用管制之後，政府再度對持續上漲的房地產市場出手。

具體的課徵辦法，也已經訂出完整規則(source: udn)。

主要的課徵項目—不動產(見下表)，若持有未滿一年便轉手出售，必須課徵15%的稅，若一年以上未滿兩年，則課徵10%。消息一出，相信已經有不少投資客急著跳腳。而受此影響，房市成交量可能也將下滑，去年動輒可領到十個月年終的房仲業、營建業者恐怕也笑不出來。

目前房地產既有的稅賦如房屋稅、地價稅，是以政府公告價格作為課稅標準，因為更新速度不快，與市價的差距極大，因此一直有稅賦偏低的狀況。而進行交易移轉時所產生的印花稅、契稅、房屋交易所得稅，也都不完全是以交易價課稅。

反之，奢侈稅卻是以交易價作為稅基，相較於調高利率所增加的成本不過是1~2%，對於買賣頻繁的房產投資客來說，奢侈稅無疑將大幅墊高交易成本，除非房市出現大行情能在一兩年內衝出10~15%以上的報酬率，否則未來勢必得提高持有期間以規避奢侈稅。

如果我們參考一下近年來的房地產指數，下圖是台北市國泰房價指數(主要以預售及新屋市場為主，以新推個案的可能成交價為資料來源)，可以看到的是，從2005Q4~2007Q3有段大漲，然後是2009Q3~2010Q4的大漲，肉眼估計一下，分別是約有40%及35%的漲幅，期間分別是8季及6季。

      (Source：99年第四季國泰房地產指數季報)

在此，讓小弟做個大膽的假設，房市大漲時將約略以5%/每季的速度成長，過去投資客如果運氣好遇到大漲期間做一年期轉手的話，遇到大漲可以有20%的報酬，未來課了奢侈稅後只剩5%，如果是兩年期內的話，40% - 10%則還有30%的報酬。但如果是在市況普通的情況下，1~2年內的短期轉手報酬率只會更低。

無論未來上漲是否還會持續，對於在房市喜歡短進短出的投資客來說，從現在起，出手之前必須更加瞻前顧後，萬一進場之後不巧開始下跌，落跑的代價可能會讓你欲哭無淚。